Ferienimmobilien und Vermietung von Wohnraum an Feriengäste: Ein ungleiches Paar

6.04.2018

Immer mehr Eigentümer vermieten Wohnungen an Feriengäste und nutzen diese zusätzlichen Einnahmen nicht selten für die Finanzierung der Immobilie. Wenn Sie bereits an Feriengäste vermieten oder mit dem Gedanken spielen in eine Ferienwohnung zu investieren ist es vernünftig genau abzuwägen welches „Modell“ für Sie das Richtige ist. Auch bei Ihrer persönlichen der Bewertung von Chancen und Risiken ist es wichtig die unterschiedlichen Möglichkeiten nicht „über einen Kamm zu scheren“.

Nicht verwechseln: „Ferienimmobilien“ für die professionelle Vermietung und „Wohnraum“ zur Nutzung durch Feriengäste.

Aktuell vergeht kaum eine Woche in der sich keine Meldung über die Zweckentfremdung von Wohnraum in den Medien finden lässt. Die Ankündigung drakonischer Strafen für die „illegale Vermietung“ schafft viel Aufmerksamkeit, weiter beflügelt wird diese Thematik durch die Öffentlichkeitsarbeit der zumeist gewerblichen Eigentümer und den Vermietungsportalen wir zum Beispiel Airbnb.

Diese Meldungen und die Kritik der „Zweckentfremdung“ bezieht sich auf die illegale Vermietung von Wohnraum, der ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt ist. Ferienimmobilien für die gewerbliche Vermietung sind hier natürlich nicht betroffen. Im Gegenteil, diese sollen an Gäste vermietet werden und entlasten den regionalen Wohnungsmarkt sogar.

Der Begriff „gewerbliche Vermietung“ führt zu einer weiteren Differenzierung in der steuerlichen Betrachtung der Ferienimmobilie. Hierzu gehören Fragen wie die Abzugsfähigkeit der Umsatzsteuer beim Kauf der Immobilie oder die Steuerfreiheit auf den Veräußerungsgewinn. Auf diese Themen gehen wir in einem weiteren Beitrag ein und auch in unserem Newsletter.

Wo liegen die Risiken bei der Vermietung von Ferienwohnungen in diesem Zusammenhang?

Während die gewerbliche Vermietung von Wohnraum eine Zweckentfremdung mit den entsprechenden negativen Einflüssen und juristischen Risiken darstellt, ist die Vermietung bei einer erlaubten gewerblichen Nutzung ein alternatives Immobilieninvestment, dass eine attraktive Rendite erwirtschaften kann.

Die gewerbliche Vermietung von Wohnraum kann den lokalen Wohnungsmarkt belasten, während zum Beispiel “Apartmenthäuser in hotelähnlicher Nutzung“ nicht mit Wohnungen konkurrieren und darüber die touristische Nachfrage auf den regionalen Wohnungsmarkt geregelt werden kann.

Die Aufmerksamkeit der Medien ist nicht ohne Grund so groß. Zweckentfremdung ist mehr ein böses Wort. Wohnraum ist knapp und die Preise sind hoch. Da liegt es nahe, dass vor allem in Ballungsräumen mit einer hohen touristischen Nachfrage verhindert werden soll, dass Wohnraum umgenutzt und damit dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Die Folge der gewerblichen Vermietung von Wohnraum ist eine weitere Verknappung des Angebotes und darauf folgen weiter steigende Preise.

Dieses Problem finden Sie unter Anderem in Berlin, Hamburg oder München vor. Häufig ist auch von Amsterdam in diesem Zusammenhang zu lesen.

Ist die Nutzung des Wohnraumes als gewerbliche Ferienwohnung nicht gestattet, drohen empfindliche Strafen. Zuletzt war davon zu lesen, dass ein Vermieter in München für so ein Vergehen eine Woche inhaftiert wurde. Strafen von bis zu 500.000.- Euro stehen im Raum.

Der Berliner Senat meldet, dass im Rahmen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes bereits 8.000 zweckentfremdete Wohnungen wieder zurück auf den Wohnungsmarkt gebracht wurden.

Eine gewerbliche Vermietung und damit Zweckentfremdung kann vorliegen, wenn die Wohnung komplett oder überwiegend an Urlauber vermietet wird. Sprich: wenn aus der ursprünglich bei Studenten beliebten „Sharing-Economy“ ein Geschäft und die Wohnung zum Geschäftsgegenstand wird.

Darüber wann die Vermietung zur Zweckentfremdung wird herrscht Unstimmigkeit:

Während in Amsterdam und London 60 beziehungsweise 90 Tage im Jahr vermietet werden darf, wird in Berlin darüber diskutiert ob nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtes 182 Tage erlaubt sein müssten oder ob die gerade beschlossene Verschärfung des Zweckentfremdungsverbotes die Vermietung an Feriengäste auf 60 Tage beschränken wird.

Behörden gehen davon aus, dass der geschlossene Vergleich keine grundsätzliche Auswirkung hat. Die Anwälte der Vermieter halten ihn hingegen für „verallgemeinerungsfähig“ und raten anderen Vermieter sich darauf zu berufen.

Kurzum: Die gesetzlichen Rahmenbedingungen bieten für die gewerbliche Vermietung von Wohnraum keine Investitionssicherheit. Illegale Vermietung ist kein Geschäftsmodell.

Ganz anders verhält sich dies bei der Vermietung gewerblicher Apartments bzw. der erlaubten gewerblichen Vermietung. Hier werden von vorn herein offizielle Ferienwohnungen erworben und im besten Fall über eine professionelle Agentur vor Ort vermarktet und betreut.

Die Vermietung und auch die Nutzung von Ferienwohnungen wird immer beliebter:

  • Ferienwohnungen bieten ihren Gästen häufig den Komfort einer Hotel-Suite zu einem deutlich geringeren Preis
  • Urlauber können einen hotelähnlichen Komfort erfahren und genießen dabei ihre Privatsphäre wie in den eigenen vier Wänden.
  • Für den „großen Urlaub“ von Familien ist das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vielerorts alternativlos.
  • Deutsche Reiseziele, allen voran die Ostseeküste, werden immer beliebter. Eigentümer investieren also „vor Ort“, mit allen diesbezüglichen Vorteilen.

Mit 25 Erfahrung in der Entwicklung und dem Vertrieb von Ferienwohnungen an der deutschen Ostseeküste bietet wir unseren Kunden einen umfangreichen Erfahrungsschatz, denen wir auch gern zur Verfügung stellen.

Das Penta-Konzept beinhaltet neben der Auswahl vielversprechender Standorte und einer hohen Bau- und Ausstattungsqualität, umfangreiche Werbemaßnahmen, die wir nach der Vertriebsphase der Apartments an Käufer, auch für den anschließenden Vermietungsbetrieb verfügbar machen. Hierrüber erfahren unsere Käufer nicht selten eine rentierliche Vermietung vom ersten Tag an.

Die Risiken und Aufwände bei einer Investition in Ferienimmobilien sind sehr individuell. In erster Linie sind die Risiken der Vermietung eine Frage der Erwartung und die Erträge lassen sich durch das richtige Engagement durch den Vermieter signifikant beeinflussen.

In unserem Newsletter für Eigentümer und Interessierte erhalten Sie regelmäßig Tipps und Fallbeispiele. Begonnen bei einer sinnvollen Finanzierung und Auswahl der Lage, bis zu detaillierten Berichten über effiziente und weniger effiziente Maßnahmen der Vermarktung.

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