Immobilienpreise – Blase oder weitere Preissteigerungen durch Zuzug in den Ballungsräumen?

26.06.2017 | Immobilienmarkt

Irritierende Informations- und Meinungsvielfalt zum Thema.

Die Leserschaft der Fach- und Tagespresse findet aktuell ein beträchtliches und mitunter verunsicherndes Spektrum an Statements vor. Vergleichsweise hohe Kaufpreise treffen heute auf niedrige Zinsen. Wer die Wahl hat steht also vor der Frage ob die Immobilienpreise weiter steigen oder ob es in absehbarer Zeit zu einer Preiskorrektur kommt. Die Wahl hat, wer aktuell weder Altersvorsorgepläne umsetzen muss, noch Kapital anlegen möchte. Denn, wer davon ausgeht, dass der Immobilienmarkt zu stark überbewertet ist, steht in anderen Anlageklassen vor dem gleichen Dilemma. Niedrige Zinsen und zum Beispiel die „Anleihen-Kauf-Programme“ der Bundesregierung sorgen dafür, dass sich Kapitalanlagen aller Art von fundamentalen Referenzwerten entfernt haben. Über diesen Umstand finden auch viele als riskant geltende Kapitalanlagen regen Zulauf durch Privatinvestoren. Möchte man die Werthaltigkeit von Immobilien beurteilen, müsste man also auch beurteilen inwiefern es überhaupt sinnvolle Alternativen gibt. Dieser wesentliche Umstand wird in der Regel in der öffentlichen Diskussion übersehen.

Generell bilden sich Preise über Angebot und Nachfrage

Dennoch können sich Preise auch hiervon lösen, zum Beispiel, wenn über sehr niedrige Zinsen der Eindruck entsteht, dass jeder Kaufpreis erschwinglich ist. In einem Szenario, in welchem Kaufpreise nicht mehr durch Mieten refinanziert werden können und nach dem Ablauf der Zinsbindung vielfach höhere Ausgaben entstehen, kann der Einzelne Schiffbruch erleiden. Betrifft dieses Problem den ganzen Markt, spricht man von dem Platzen einer Spekulationsblase. In so einem Szenario können die Preise durch viele Notverkäufe und gleichzeitig gestiegene Zinsen dann so stark fallen, dass die Eigentümer Teile ihrer Investition verlieren. Ein wirklicher Preisrutsch findet aber nur statt, wenn gleichzeitig keine Mieter mehr gefunden werden können. Die teilweise mit großer Selbstsicherheit veröffentlichten Prognosen sind durchweg ungeeignet seine persönliche Kaufentscheidung danach zu richten. Auch echte Experten vermögen es nicht die Zukunft vorauszusagen und davon abgesehen wird sich Ihre Immobilie auch nur selten wie der Durchschnitt des Marktes entwickeln. So finden zum Beispiel hochwertige Immobilien in Bestlage andere Käufer und Mieter als der Durchschnitt. Das Angebot ist stark begrenzt und trifft auf eine hohe Nachfrage.

Befinden wir uns in einer Immobilienblase?

Diese Frage lässt sich generell nicht mit „Ja“ oder „Nein“ beantworten. Durch die Vielzahl der Einflussfaktoren sind solche Aussagen reine Spekulation. Es gibt aber viele Gründe die dagegensprechen. Allem voran sind die Kaufpreise in Deutschland durch die Mieten gedeckt und bei der Vergabe von Darlehen wird in der Regel darauf geachtet, dass nach dem Ablauf der Zinsbindung ausreichend getilgt wurde. Neben diesen sehr wesentlichen Fakten sprechen auch die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in den Ballungsräumen eine klare Sprache. Es besteht ein eklatanter Mangel an Wohnraum und die Städte wachsen weiter. In diesem Zusammenhang wird in Städten wie Berlin, Hamburg oder München sogar von langjährig weiter steigenden Preisen ausgegangen.

Sind die Immobilienpreise zu hoch?

Die Preise sind gestiegen und steigen noch immer. Als Immobilienprojektentwickler und Neubauvertrieb treffen wir heute auf viele Angebote die wir nicht mehr attraktiv finden. Hier und dort gehen wir auch von einer Preiskorrektur aus. Die Nachfrage ist aber nach wie vor höher als das Angebot, daher rechnen wir in vielen Segmenten mit weiter steigenden Preisen. Vor allem in internationalen Vergleich steht der Deutsche und Berliner Immobilienmarkt gut da. Im Vergleich mit anderen Märkten die im Rahmen der „Finanzkrise“ nicht nur durch das niedrige Zinsniveau gewachsen sind, sondern durch direkte Investitionen des Staates regelrecht „aufgepumpt“ wurden, ist die Immobilie nach wie vor das solide Pendant.

Finanzierungsbausteine sinnvoll auswählen

Die Penta-Gruppe empfiehlt ihren Käufern die günstigen Finanzierungskonditionen zu nutzen und den Zinsvorteil zu Gunsten der Tilgung einzusetzen. Hierrüber ersparen Sie sich nicht nur böse Überraschungen bei einer Anschlussfinanzierung, die zusätzliche Tilgung kann auch eine mögliche Preiskorrektur kompensieren. Je nach Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis sollte die Zinsbindung möglichst langfristig gewählt und ggf. sogar weiter abgesichert werden. Zu diesem Zweck eigenen sich zum Beispiel Bausparverträge. Wir halten diese nicht für ein attraktives Anlageprodukt aber für ein geeignetes Mittel die Zinsbindung festzuschrieben. Hier muss man persönlich abwägen ob diese zusätzliche Zahlungsverpflichtung eventuell in einer Sondertilgung besser aufgehoben wäre.

Was ist teurer, Mieten oder Kaufen?

Das Wohnnutzerkostenkonzept hat Stärken und Schwächen. Mit dem Wohnnutzerkostenkonzept haben Analysten auf die sich häufenden Fragen nach einem möglichen Ende der Preissteigerung reagiert. Vor einigen Wochen hieß es noch in vielen Tageszeitungen „Kaufen billiger als Mieten“, diese pauschale Aussage war sogar auf Titelseiten zu lesen. Sie beruht auf einer Berechnung, die Finanzierungskosten einer zu zahlenden Miete gegenüberzustellen. In diesem Vergleich wurde dann angezeigt wie hoch eine Zinssteigerung ausfallen dürfe, damit Kaufen immer noch billiger als Mieten wäre.

Gefahr einer spekulativen Blase gering

Da die Finanzierungskosten von Wohneigentum im Schnitt um 30 Prozent günstiger sind (2016) als die Mietkosten wurde im Rahmen dieser Analyse eine nur geringe Gefahr für eine spekulative Blase ermittelt. Viele Experten haben sich dieser Aussage angeschlossen. Es bräuchte neben einer exzessiven und langanhaltenden Preiserhöhung auch eine exzessive und leichtfertige Kreditvergabe um in einer „Blase“ zu münden. Dies ist in Deutschland nicht der Fall. Die Anzahl der Immobilienkredite in Deutschland steigen moderat, laut dem IW Köln seit 2010 lediglich um „rund 9%“. Vergleicht man dies mit Spanien oder Irland, die in der Finanzkrise 2008 erhebliche Schwankungen auf dem Immobilienmarkt verzeichneten, findet man in diesem Zusammenhang einen signifikanten Unterschied. Denn hier hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld verdreifacht. Weiterhin sei die Fremdkapitalquote in Deutschland stabil, die Tilgungsquote auf einem neuen Höchststand und auch die durchschnittliche Zinsbindung ist auf 14 Jahre und sechs Monate gewachsen (Dr. Klein-Trendindikator für Baufinanzierungen). Dies sind Fakten die gegen eine spekulative Blase und für einen verantwortlichen Umgang mit der Marktsituation sprechen.

Solide Finanzierung schützt vor Pleite

Ganz außen vor ist der Vergleich mit der US-Immobilienkrise. Hier hatten sich die Preise seit 2000 fast verdoppelt und Kredite wurden an jedermann vergeben um sie im Anschluss in Finanzprodukten weiter zu verkaufen. Der dortige Immobilienmarkt hat heute seinen Höhepunkt von 2006 vielfach schon wieder erreicht. Eigentümer können sich trotz einer „Hollywood-reif“ geplatzten Blase heute über solide 85% Zuwachs gegenüber 2000 erfreuen (U. S. National Home Price Index).

Mit anderen Worten: Wer seine Finanzierung nicht mit „heißer Nadel“ gestrickt hatte, steht heute, trotz einer historischen Pleite, tadellos da.

In Berlin und anderen Ballungsräumen ist nach dem Wohnnutzerkostenkonzept noch Luft nach oben. Die Finanzierungszinsen könnten in Berlin auf bis zu 4,3% steigen bis Miete und Kauf zu gleichen Kosten führen.  Diese Betrachtungsweise trifft aber nicht unbedingt auch die Realität der Eigennutzer. Diese müssen neben den Zinsen auch eine Tilgung leisten, beides zusammen muss man auch tatsächlich aufbringen können.

An dieser Stelle empfehlen wir unseren Kunden genauer hinzusehen. Sie können den Markt darüber etwas einschätzen aber vor allem ist es für Sie persönlich wichtig, eine gestiegene Annuität nach der Zinsbindung auch noch bedienen zu können. Wir empfehlen ein Tilgungskonzept, das es Ihnen auch bei einem deutlich gestiegenen Zinsniveau nach dem Ablauf Ihrer Zinsbindung erlaubt Ihre Investition zu halten. Denn, zu Ihren persönlichen Möglichkeiten und der zukünftigen Preisentwicklung einer bestimmten Neubauwohnung bietet das Wohnnutzerkostenprinzip keine sinnvolle Orientierung.

Wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage nach Immobilien?

Die Zuwanderung nimmt ab. Der Trend zur Urbanisierung sei rückläufig, hieß es jüngst und „Investoren verlieren ihr Eigenkapital“ war eine unglücklich formulierte Schlussfolgerung. Diese Aussagen fußen auf dem Frühjahrsgutachten des Empirica-Instituts. Unglücklich formuliert deswegen, weil die Aussage, dass Investoren Eigenkapital verlieren würden den gegenteiligen Eindruck der dahinterstehenden Erkenntnis erweckt:

Die Finanzierungsstruktur der Immobilien legt nahe, dass Preiskorrekturen nicht in dem „Platzen einer Blase“ münden, sondern durch das Eigenkapital der Käufer abgefangen werden würden. Dieser richtige und wichtige Hinweis, der gegen eine Immobilienblase spricht, wirkt so formuliert alarmierend statt entwarnend. Natürlich verlieren Investoren Eigenkapital, wenn sie zu einem Zeitpunkt verkaufen müssen an dem die Preise niedriger als beim Ankauf sind. Das Preise nicht immer nur nach oben gehen ist hinreichend bekannt. Daher auch der dringende und ernstzunehmende Rat während der Zinsbindung ausreichend zu tilgen.

Gleichgewichtsverschiebung in Berlin und seinem Umland?

Die zu Grunde liegenden Zahlen und Argumente beurteilen wir daher als irreführend. Generell muss man den Zuzug differenziert betrachten, wenn man daraus eine Aussage für sein eigenes Kaufinteresse ableiten will. Ein wesentliches Argument des Gutachtens ist eine geringere Anzahl Geflohener als angenommen, hierdurch sinke die Zuwanderung nach Berlin im Allgemeinen. Auch die Abwanderung ins Umland würde steigen. Diese Aussagen sind richtig, wobei die tatsächliche Entwicklung der Zuwanderung durch Geflohene stark von den politischen Entscheidungen der Zukunft abhängt und die Abwanderung ins Umland eine Frage der persönlichen Verhältnisse ist. Aufgrund dieser Durchschnittswerte kann man aber – zum Beispiel – keine Rückschlüsse auf erstklassige Neubauten in Berlin-Mitte ziehen. Hier müsste man die Zielgruppen solcher Wohnungen detailliert betrachten. Wir halten diese Prognosen schon bis hier für „Kaffeesatz-Leserei“ und können daher erst recht keine belastbare Aussage zur Entwicklung der geeigneten Berufsgruppen mit entsprechend hohem Einkommen für die nächsten 20 oder 40 Jahre liefern.

Eine „rückläufige Zuwanderung“ nach Berlin bedeutet auch für den Immobilienbesitzer erstmal nichts Schlechtes. Die Wanderungen über die Berliner Stadtgrenze haben sich zwischen 2010 und 2012 vervierfacht. Es wird nach wie vor weniger gebaut als benötigt wird, also betrachten wir es als unbedingt wünschenswert, dass sich dieses Missverhältnis nicht weiter ausprägt. Auf Basis der vorliegenden Zahlen (Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung, 2016) ist nach wie vor mit einer -weniger stark ausgeprägten-  weiteren Zuspitzung der Situation für die nächsten Jahre zu rechnen.

Zu diesem Ergebnis kommt auch die Deutsche Bank in einer aktuellen Studie. Sie besagt, dass die Preise lediglich aufgeschlossen hätten.

Quelle: Wenige Krisenherde im Häusermarkt der Eurozone, Mai 2017, Dr. Jochen Möbert, Deutsche Bank Research

Sowohl die nominalen Hauspreise als auch das „Preis-zu-Einkommens-Verhältnis“ ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen, hat aber im Verhältnis zur gesamteuropäischen Entwicklung lediglich aufgeholt. Die Studie der Deutschen Bank kommt auch insgesamt auf ein gegenteiliges Fazit, während Empirica einen Einbruch der Preise vor der Tür stehen sieht, argumentiert die Deutsche Bank über die „real“ kaum gestiegenen Preise und einen weiteren Zuzug. Wichtige Punkte dabei seien:

  • Dem Netto-Zufluss von 1,8 Mio. Menschen seit 2012 steht keine entsprechende Bautätigkeit gegenüber
  • Vor allem immer mehr junge Menschen, allen voran Studenten, ziehen in die Städte

Steigende Zahl an Haushalten, mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte

Abgesehen von den Prognosen der Saldos aller Wanderungen greifen diese Aussagen auch in dem wesentlichen Punkt der demografischen Entwicklung zu kurz. Die Anzahl der Haushalte wächst auch bei einer stagnierenden Zuwanderung, da der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte sich erhöht. Wesentliche Gründe hierfür sind die steigende Lebenserwartung, weniger Kinder und mehr Scheidungen. Auch politische Entscheidungen, wie zum Beispiel die Bevorzugung der häuslichen Versorgung von Senioren gegenüber Heimen spielen hier schon heute eine große und signifikant wachsende Rolle.

Der fachkundige Leser muss sich daher auch die Frage stellen wie es zu teilweise utopischen anmutenden Konzepten für die Verdichtung des Wohnraumes in Ballungsgebieten kommt. Wäre ein Wandel von der Landflucht zur Stadtflucht oder auch nur ein signifikanter Rückgang des städtischen Wohnraumbedarfes tatsächlich absehbar, wäre diese Diskussion obsolet.

Die Betrachtungen greifen nach unserer Einschätzung insgesamt zu kurz. Die Wertentwicklung einer Immobilie sollte man über mehr als fünf oder zehn Jahre betrachten. Aber auch wer heute weiß, dass er in zehn Jahren verkaufen will oder sogar muss, findet trotz der hohen Preise durch die niedrigen Zinsen ein interessantes Umfeld.

Wie beurteilen professionelle Investoren den Immobilienmarkt?

Berlin ist der attraktivste Standort in Europa

Das Diagramm zeigt die Einschätzung professioneller Investoren für die Chancen der europäischen Metropolen für „Investment“ (Immobilienbestand) und „Entwicklung“ (Immobilienprojektentwicklung). Die Skala reicht von „sehr schwach“ (1) bis „exzellent“ (5). Werte über 3,5 stehen also für positive Aussichten und Werte über 4 sind im Bereich von „Exzellent“.
Berlin steht im internationalen Vergleich auf dem ersten Platz in der Gunst professioneller Investoren. Ebenso erwartet man mit höchster Zustimmung auch einen weiteren Anstieg der Mieten (4.01) und des Immobilienwertes (3.99).
Anders als Eigennutzer beurteilen professionelle Investoren die Attraktivität von Immobilien immer im Vergleich zu anderen Anlageformen, sie vergleichen die Chancen und Risiken der Immobilienmärkte in unterschiedlichen Ländern und die unterschiedlichen „Anlageklassen“ der Nutzungsform – wie zum Beispiel Eigentumswohnungen bzw. Zinshäuser, Ferienwohnungen und Apartmenthäuser oder auch Hotelimmobilien etc.
Wohnimmobilien sind bei professionellen Investoren vor allem wegen ihrer langfristig stabilen Erträge gefragt.
Wer sich also die Frage stellt wie gut die aktuelle Entscheidung für eine Eigentumswohnung in Berlin im Vergleich zu anderen Möglichkeiten ist, kann sich an den Plänen internationaler Investoren orientieren.

Wie teuer sind Immobilien im internationalen Vergleich?

Wohnungen in Berlin sind weitaus preiswerter als in anderen Hauptstädten. Der Eigennutzer interessiert sich normalerweise weniger für den internationalen Vergleich, für die Beurteilung des Preisniveaus ist der Blick zu den Metropolen unserer Nachbarn aber interessant. Aussagen wie „Berlin oder Hamburg seien nicht London oder Paris“, hören wir seit 30 Jahren und können uns dieser Meinung auch anschließen. Direkte Vergleiche machen keinen Sinn und generell sind Entwicklungen der Vergangenheit höchstens eine grobe Orientierung für die Zukunft. Trotzdem haben wir in den letzten Jahren Preisentwicklungen erlebt, die diesen Vergleichen ganz gut entsprachen. Nicht zuletzt bestimmen auch nicht nur Eigennutzer die Immobilienpreise, sondern Investoren die ihr Portfolio ganz und gar über internationale Chancen und Risiken bestimmen.

Bezüglich der inflationsbereinigten Preisentwicklung ist der deutsche Immobilienmarkt wieder das Schlusslicht unter seinen europäischen Mitbewerbern.

Auch hier werden natürlich Durchschnittswerte angenommen die keinen Rückschluss auf ein bestimmtes Objekt oder eine bestimmte Lage erlauben. Sie können aber auch die Preisentwicklung einer 1a-Lage auf dieses Diagramm legen und immer noch feststellen, dass sich diesseits die Preise im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn moderat entwickelt haben.

Wir sehen vor allem Berlin auch zukünftig als einen Standort mit wachsender Beliebtheit bei jungen und solventen Mietern die es in die europäischen Metropolen zieht. Wer die Wahl zwischen 20.- Euro je Quadratmeter in Berlin-Mitte oder dem doppelten bis dreifachen Preis in London oder Paris hat, entscheidet sich immer öfter für Berlin.

Die Attraktivität wird durch einen Zuzug von Wissenschaft, Start-Ups, einem innovativen Mittelstand, sowie weltweit operierender Großkonzerne manifestiert. Berlin sieht sich aus gutem Grund auch als die digitale Hauptstadt. Was das Ende der Arbeitswelt für die einen ankündigt ist der Start in eine neue Epoche für die Anderen.

Welchen Einfluss hat die Zinsentwicklung auf die Immobilienpreise?

Eine weit verbreitete Forderung an die EZB ist es die Zinsen wieder zu erhöhen. Man sieht das Ende der Niedrigzinsphase durch eine gestiegene Inflationsrate eingeläutet. Abgesehen davon sei das Bankensystem und die Altersvorsorge hierzulande unter den aktuell vorherrschenden und künstlich erzeugten Bedingungen mehr als nur in Gefahr. Diese Kritik ist natürlich berechtigt, wer es gewohnt ist mit einem zuverlässigen Zins und Zinseszins sein Vermögen zu mehren findet sich nun in einer neuen Situation wieder. Strukturen bzw. Geschäftsmodelle die auf einen höheren Zins angewiesen sind zehren von der Substanz. Vielfach wird von verehrenden Folgen gesprochen, zum Beispiel dem Zusammenbruch der privaten Lebens- und Rentenversicherungen. Diese Geschäftsmodelle funktionieren überwiegend nicht mehr und es kommt erschwerend hinzu, dass sie schon nach dem Jahrtausendwechsel in der Dot-Com Blase und dann noch einmal seit 2007 Federn lassen mussten. Man kann sich also sicherlich fragen von welcher Substanz hier aktuell „gelebt“ wird.

Die gestiegene Inflationsrate basiert auf einer Teuerung von Öl- und Lebensmittelpreisen, ob diese Entwicklung bestehen bleibt wird man abwarten müssen. Ob der Leitzins angehoben wird und was die Folgen sind steht bisher in den Sternen.

Warum muss zuerst die Inflationsrate steigen, damit auch die Zinsen erhöht werden können?

Insgesamt wird ein negativer Realzins angestrebt. Das bedeutet die Inflationsrate soll höher sein als die Zinsen. Einfach ausgedrückt soll das die Grundlage dafür sein, dass die Finanzierung der Banken und Altersvorsorge wieder funktionierenden kann, ohne dass die Gesamtverschuldung steigt. Das Geld soll also auch weiterhin mehr an Wert verlieren als es „verdient“.

Der Einfluss des Leitzinses auf die Immobilienfinanzierungen ist auch weniger direkt als man denken könnte. Da Deutsche Käufer überwiegend mit einer langjährigen Zinsbindung finanzieren, dient nicht der Leitzins als Orientierung, sondern die Verzinsung entsprechend langjähriger Pfandbriefe. Die Zinsen hängen hier wieder von Angebot und Nachfrage ab. Es muss also langfristige Anlagemöglichkeiten mit einem besseren Rendite-/Risikoprofil geben, damit die Preise bzw. Zinsen wieder steigen.

Einen stärkeren Zusammenhang kann man daher im internationalen Wettbewerb vermuten. Wenn Deutschland dringend große Investitionen benötigt und in großem Umfang Bundesanleihen herausgeben würde, steigen die Zinsen in dem Maße wie die Nachfrage der Investoren gedeckt wird. Wenn andere Länder zeitgleich ähnliche Investitionsprogramme durchführen und der Investitionsbedarf der Investoren mehr und mehr gedeckt wird, müssen die Zinsen entsprechend stark steigen um weitere Investitionen anzulocken.

Nach wie vor gute Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer

Man kann also sagen, dass die Finanzierungszinsen für Immobilien deren Preis stark beeinflussen können. Ein Zinsanstieg würde Immobilien vor allem für private Käufer deutlich verteuern und damit die Nachfrage reduzieren. Wenn die reduzierte Nachfrage privater Käufer nicht durch andere Käufergruppen abgefangen wird, fallen die Preise. Um zu dieser Entwicklung zu kommen, müssen zeitgleich attraktivere Investitionen möglich sein. Vor allem bei einer steigenden Inflation steigt aber auch wieder die Attraktivität von Sachwerten, allen voran, die der Immobilien.

Wir wissen heute nicht ob und wann die Zinsen wieder steigen und wie sich dann tatsächlich die Inflation entwickelt. Die Lage an den weltweiten Finanzmärkten ist außergewöhnlich und kritisch zu beurteilen, insgesamt sehen wir in diesen Rahmenbedingungen also deutlich mehr gute Gründe die für den Erwerb von Immobilien sprechen, als Gegenteilige. Märkte bewegen sich und in fünf, zehn oder 20 Jahren können fundamental unterschiedliche Rahmenbedingungen vorliegen. Daher empfehlen wir die für die Finanzierung attraktiven Zinsen umfangreich zu nutzen aber zugleich noch umfangreicher zu tilgen.

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